Жители Башкирии предпочитают покупать квартиры на стадии строительства. К сожалению, не всегда эти покупатели получают статус новоселов – в силу разных причин объекты не сдаются вовремя. И не всегда это происходит из-за злого умысла. По официальным данным, сегодня в республике насчитывается от 500 до 600 дольщиков, пострадавших от рук мошенников. Еще около 3 000 находятся в зоне риска, сроки ввода домов в эксплуатацию задерживаются. Как отметил глава Башкортостана Рустэм Хамитов, эти стройки гарантированно будут доведены «до финиша», «люди получат жильё. Будут приниматься дополнительные нормативные акты, поправки в наше законодательство». «Приемлемые варианты» развития событий для обманутых дольщиков глава республики также обещает найти.

Если недостроенное жилье продают, значит, оно кому-нибудь нужно. Действительно, несмотря на опасность быть обманутыми, жители Башкирии (и других регионов) предпочитают покупать квартиры в новых домах. Главные плюсы такого жилья – сравнительно низкие цены (примерно на 20% дешевле, чем на рынке вторичного жилья), удобные квартиры в новых микрорайонах и «чистая» юридическая история. Но и минусов достаточно – почти все они связаны с рисками не получить квартиру в собственность: задержка сроков строительства, банкротство застройщика, риск двойных продаж.

Покупать жилье в новостройках можно, но в большинстве случаев благоприятный исход будет зависеть от вашей внимательности и осведомленности. Главное – внимательно читать 214-ФЗ (именно он защищает права дольщиков) и не гнаться за дешевизной: цена ниже себестоимости строительства (на 20-30% ниже рыночной цены на новостройки) – повод задуматься, не мошенники ли перед вами. Помните: работать себе в убыток никто не будет.

Если вам предлагают предварительный договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи, договор соинвестирования – скорее всего, вас пытаются обмануть.

Наиболее надежными считаются договоры ДДУ.

Создание жилищно-строительного кооператива имеет свои преимущества (самостоятельный выбор места, где будет строиться дом, освобождение от целого ряда налогов, выбор подрядчика и другие), однако и риски выше. Прежде всего они связаны с тем, что недобросовестный застройщик может создавать «карманный» ЖСК для использования его в своих целях. Если вы вступаете в такой кооператив, обязательно проследите, чтобы именно ЖСК являлся застройщиком, земельный участок находился у него в аренде или собственности и разрешение на строительство также было выдано на него.

Если хотя бы одного из этих пунктов не будет в договоре, он будет считаться незаключенным.

И еще: ДДУ можно заключать только с застройщиком – не с инвестором, генподрядчиком, подрядчиком или любой другой организацией!

Серых схем, которые ставят под угрозу долгожданное новоселье, становится все больше. Вот лишь некоторые из них:

Предварительный договор купли-продажи. По нему застройщик обязуется продать покупателю жилплощадь, когда та будет построена. При этом деньги – «обеспечительный платеж» - берет уже сейчас. Такой договор не подлежит государственной регистрации. Это значит, что теоретически квартира может быть продана несколько раз. При этом конкретные характеристики, цена и сроки сдачи могут меняться. Если основной договор не будет заключен, доказать что-то дольщику будет очень сложно.

Аналогичные риски появляются при заключении предварительного договора участия в долевом строительстве.

Вам могут предложить заключить договор бронирования. В самом начале этапа строительства (как правило, когда разрешение еще не получено) покупателю могут предложить внести аванс - до трети стоимости квартиры. Никаких гарантий такой договор не дает!

Еще одна серая схема - вексельная. Дольщик приобретает вексель, который застройщик предполагает гасить построенными квадратными метрами.

Известны случаи, когда с дольщиком заключается договор соинвестирования или инвестиционный договор (по нему дольщик становится партнером застройщика и вместо гарантий на жилье получает «право» нести все риски), договор займа(дольщик предоставляет застройщику заем, не получая при этом прав требовать квартиру), договор с жилищно-строительным кооперативом, который не обладает признаками застройщика, и другие схемы.

Перед тем, как приобретать квартиру, изучите всю информацию о застройщике – и прежде всего проектную декларацию на объект строительства. Она должна быть опубликована в СМИ или на сайте застройщика. В проектной декларации должны быть изложены, в частности, цель проекта, этапы и сроки реализации, описание и местоположение домов, сведения о количестве квартир и их технические характеристики, информация о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о возможных финансовых и иных рисках и мерах по их добровольному страхованию, о способе обеспечения исполнения обязательств по договору, о подрядчиках, планируемой стоимости строительства и сроках получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Проверьте, совпадает ли продавец с правообладателем земельного участка, который указан в свидетельстве о государственной регистрации права. Обязательно обратите внимание на информацию о земельном участке: строить многоквартирные дома на землях сельскохозяйственного назначения, а также на землях с видом разрешенного использования для дачного строительства, индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного хозяйства запрещено.

Изучите всю доступную информацию: сколько лет существует компания, сколько домов построено, есть ли среди них проблемные объекты – долгострои и замороженные стройки. Если вы собираетесь покупать квартиру в Уфе, загляните на сайт стройкиуфы.рф. Здесь есть карта объектов, строительство которых начато без разрешения.

Не стесняйтесь запрашивать дополнительную информацию: учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет в налоговый орган, бухгалтерскую отчетность за последние три года и заключение аудиторов за последний год.

А также – не поленитесь съездить и посмотреть, на каком этапе строительства находится дом, в котором вы собираетесь покупать квартиру.