Может ли муниципальное бюджетное учреждение сдавать нежилое помещение в аренду физическим лицам (имущество находится на праве оперативного управления)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Муниципальное бюджетное учреждение вправе передать в аренду нежилое помещение, закрепленное за ним на праве оперативного управления, с согласия собственника этого имущества физическому лицу. Однако заключение с таким лицом договора аренды без проведения торгов в отсутствие оснований, предусмотренных ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, может повлечь неблагоприятные последствия.

Обоснование позиции:

Имущество, закрепляемое за муниципальными бюджетными учреждениями на праве оперативного управления, находится в муниципальной собственности (ч.ч. 1, 3 ст. 215 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 296 ГК РФ учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества. Недвижимым имуществом бюджетные учреждения могут распоряжаться (в том числе путем передачи в аренду)*(1) с согласия собственника (ч. 3 ст. 298 ГК РФ).

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договора аренды в отношении муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления муниципальным учреждениям, по общему правилу осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, исчерпывающим образом перечисленных в ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ. Передача муниципального имущества в аренду физическим лицам в указанный перечень исключений не включена.

Однако Закон N 135-ФЗ распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк РФ, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели (ч. 1 ст. 3 Закона N 135-ФЗ).

Пункт 7 ст. 4 Закона N 135-ФЗ определяет конкуренцию как соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке. В круг хозяйствующих субъектов согласно п. 5 той же статьи включены коммерческие организации, некоммерческие организации, осуществляющие деятельность, приносящую им доход, индивидуальные предприниматели, иные физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющие профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

По смыслу ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 17 Закона N 135-ФЗ проведение торгов, основанное на нормах этого федерального закона, имеет в качестве одной из своих целей защиту конкуренции, реализуемую, в частности, путем запрета действий, направленных на недопущение, ограничение или устранение конкуренции.

На приведенных нормах основывается подход, предполагающий, что правила ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ не могут применяться к отношениям с участием лиц, которые не отвечают критериям хозяйствующих субъектов, предусмотренным Законом N 135-ФЗ. Это касается, в частности, физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляющих профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации. Соответствующая позиция выражена в нескольких разъяснениях Федеральной антимонопольной службы РФ (смотрите п. 7 письма от 26.02.2009 N ИА/4770, а также письмо от 24.11.2009 N АЦ/41638 и п. 9 разъяснений от 02.06.2010), встречается в судебной практике (смотрите, например, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 N 12АП-10828/15, кассационное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 25.01.2012 по делу N 33-424/2012, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 26.07.2012 по делу N 33-6461/2012, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.10.2012 по делу N 11-20382/2012, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 марта 2017 г. N Ф03-545/17 по делу N А80-405/2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2017 г. N 06АП-3435/17). Вместе с тем в правоприменительной практике встречаются и иные подходы, предполагающие, в частности, что передача в аренду (в том числе физическим лицам) помещений, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов допускается только в случаях, прямо предусмотренных ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, и то обстоятельство, что потенциальным арендатором является физическое лицо, не освобождает арендодателя от проведения торгов (смотрите, например, решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан от 4 июля 2016 г. N РХ-06/9236, решение Федеральной антимонопольной службы от 13 февраля 2017 г. N СП/11393/17). Учитывая это обстоятельство, мы не можем полностью исключить риск наступления неблагоприятных последствий (признание договора недействительным и привлечение должностных лиц арендатора к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.9 КоАП РФ) в случае передачи указанного помещения в аренду физическому лицу без проведения торгов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Жгулева Ольга

Информационное правовое обеспечение ГАРАНТ

http://www.garant.ru

Многоканальный телефон: (347) 292-44-44

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) Смотрите п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21.