Квартирный вопрос: правила игры в меняющемся рынке

У нас в стране пару лет назад появилась новая идеология - формирование приоритетных национальных проектов. Их четыре: образование, здравоохранение, развитие агропромышленного комплекса и доступное жилье, о котором мы сегодня и поговорим. За это время уже принято почти 30 законов, регулирующих жилищные вопросы - огромный пакет, который по количеству норм можно заносить в Книгу рекордов Гиннесса.

Квартирный вопрос никогда не сходил с повестки дня. В первые годы после революции пытались решать жилищную проблему через экспроприацию и создание коммунальной системы расселения. В советское время жилищную тему по-крупному поднимали дважды - Хрущев (снимал напряженность времянками-малогабаритками) и Горбачев (каждому обещал отдельную квартиру к 2000 году).

Что же сейчас? Предполагается создать рыночные институты, с помощью которых люди смогут улучшать жилищные условия. Но теперь не придется рассчитывать на бюджетные деньги (которых все равно никогда не хватит) и административно их распределять.

Государство взялось развивать один из рыночных механизмов - ипотечное кредитование. Жилье - это товар длительного пользования, мы его "употребляем" в течение очень многих лет, иногда этот период даже больше жизни одного-двух поколений. Поэтому приобрести жилье за месячную или даже за годовую зарплату невозможно просто по существу этого товара. Надо либо долго-долго копить средства, либо наоборот - купить в кредит, а потом расплачиваться из своих будущих доходов.

Есть формальный показатель, который используется в статистике для сравнения стран и городов - он называется "индекс доступности жилья". Этот показатель позволяет увидеть, как соотносятся цены на жилье и доходы населения (при этом предполагается, что существуют все остальные инструменты: накопительные и ипотечные программы, рынок жилья, жилищное строительство, которое соответствует спросу). Считается индекс просто: берется цена стандартной квартиры и делится на среднегодовой доход среднестатистической семьи - получаем, сколько лет нужно семье не есть, не пить, ничего не покупать, а только копить деньги, чтобы приобрести стандартную квартиру.

По этому показателю у нас динамика вполне благоприятна в стране, и даже период накопления постепенно сокращается. В 2004 году на покупку стандартной квартиры требовался доход средней семьи за период менее четырех лет. По сравнению с другими странами Россия находится не на самом плохом месте: хуже, чем в Штатах и чем в большинстве стран ЕС, но рядом с Великобританией, даже лучше, чем в Токио, Амстердаме, Базеле.

В чем же дело? Почему у нас жилье-то недоступно тогда, если по этому показателю ситуация совсем неплохая?

К сожалению, у нас даже при таком соотношении цен и доходов существует масса других проблем.

Первая. Низкая платежеспособность населения: только пять процентов населения способны приобрести за наличные средства то жилье, которое они хотят. Еще где-то семь процентов граждан могут позволить себе купить жилье с помощью кредита, то есть кредит по их доходам будет предоставлен. К тому же у нас пока еще слабо развита система кредитования. Чтобы мы могли приобрести жилье в долг и расплачиваться в течение длительного периода времени, уже имея нормальные, человеческие жилищные условия, должна появиться нормальная система жилищного кредитования и другие формы, повышающие платежеспособный спрос населения по сравнению с их текущими доходами.

Вторая - это, конечно, высокие процентные ставки на кредиты, которые в небольшом количестве, но все-таки существуют. Сегодня накопленный объем предоставленных кредитов составляет у нас стране порядка 1 млрд. долларов, причем ежегодно происходит прирост в 2-3 раза. Но как снизить размер процентных ставок, если он детерминирован уровнем инфляции? Плюс связанных с этим видом кредитования рисков очень много - их также закладывают процентные пункты кредита.

Что такое ипотека? Это когда обеспечением по кредиту в виде залога является недвижимое имущество, в данном случае квартира. Вы покупаете квартиру, и она же является обеспечением по возврату этого кредита. Если вы не сможете вернуть кредит, недвижимость продается, банку отходит долг, а остаток возвращается заемщику, который не справился с кредитом.

До недавнего времени нельзя было обратить взыскание на единственное жилье: по сути, ипотека была вне закона. Гражданским процессуальным кодексом было запрещено обращать взыскание на единственное жилье. Поэтому у банка не оставалось ничего другого, как просто повышать процентную ставку на тот случай, что часть заемщиков не смогут рассчитаться по кредиту, это бывает примерно в одном случае из ста.

Третья проблема - это недостаточные объемы предложения жилья. У нас темпы жилищного строительства растут, но все равно строим очень мало - 40 млн. кв. м в год, что абсолютно не удовлетворяет даже того низкого платежеспособного спроса, который у нас есть. Жилье покупается даже на стадии котлована.

Почему не строят больше жилья? В первую очередь, конечно, потому, что у нас основной ресурс строительства - это земля, находящаяся в государственной собственности. Застройщику для доступа к этой земле нужно пообщаться с чиновником, который производит очень непрозрачные процедуры - кому дать землю, кому не дать; кому разрешить строительство, кому нет. В результате доступ на рынок получают только определенные структуры, которые постепенно монополизируют его. Они не заинтересованы в увеличении предложения жилья, а заинтересованы в повышении монопольной цены. Отсюда при спросе, превышающем предложение, цена растет, а не увеличивается предложение. Конкуренция в предоставлении земельных участков создала бы условия для увеличения жилищного строительства.

Четвертая тема - это высокие трансакционные издержки на рынке. Для покупки квартиры пройти систему регистрации - везде время и деньги. До недавнего времени платили 1,5% стоимости квартиры нотариусу, не имея при этом никаких дополнительных гарантий правомочности сделки.

Наконец, пятое препятствие - слабая система защиты прав на этом рынке. Даже регистрация прав в "Едином государственном реестре прав" не гарантирует, что у вас по законным основаниям не могут отобрать квартиру. Если вы вкладываете деньги в строительство долевого жилья, никто не гарантирует, что вы получите квартиру и не потеряете свои деньги и т.д. Новый Жилищный кодекс внес определенные поправки в этом отношении, но далеко не все вопросы урегулированы. Однако Жилкодекс - лишь часть целого блока законопроектов, направленных, говоря языком разработчиков, на "формирование рынка доступного жилья". Собственно Жилищный кодекс - новая государственная жилищная политика. Государство предоставляет бесплатное жилье малоимущим гражданам, которые в нем нуждаются, а всем остальным предоставляет условия для приобретения, строительства, аренды жилья на рынке. Во-вторых, эти условия для самостоятельной инициативы поддерживаются мерами по увеличению платежеспособности нашего населения. Это - привлечение долгосрочных финансовых ресурсов на рынок жилья в виде ипотечных ценных бумаг, страхование ипотечных рисков, правовое регулирование жилищно-накопительных программ. В-третьих, приняты меры по увеличению жилищного строительства. К этому сектору напрямую относится новый Градостроительный кодекс, основной задачей которого является снижение административных барьеров в строительстве, переход к "прозрачной" конкуренции предоставления земельных участков для строительства на открытых аукционах. В-четвертых, снижение затрат и, соответственно, повышение оборота на рынке жилья. Устраняются обязательные нотариальные заверения ипотечной сделки, намечаются позитивные сдвиги в государственной регистрации прав, закон о долевом участии в строительстве. Он, кстати, поместил в правовой вакуум несколько десятков фондов, спекулирующих на инвестиционных контрактах в строящихся домах, и одновременно установил гарантии защиты прав и имущества рядовых пайщиков. И, в-пятых, оптимизация налогового законодательства. По старым правилам при продаже старой квартиры с "дозой" ипотечного кредита и покупке новой собственности подобная сделка облагалась 13% подоходного налога. А реализация жилья и земельных участков облагалась 20% НДС. К чему это приводило? К "серым" сделкам. Теперь эта преграда устранена. Как скоро все эти нововведения воплотятся в конкретные квартиры? Эксперты прогнозируют, что банки достаточно быстро среагируют на изменения законодательных основ в сфере ипотечного кредитования. И уже к 2007 году будут полностью удовлетворять спрос на ипотечные кредиты. К 2010 году они в десять раз увеличат объем кредитования. К сожалению, на расширяющийся спрос так же быстро не смогут среагировать строители. И до 2010-го года в лучшем случае они смогут удовлетворять спрос только процентов на 70. Люди покупают жилье в любые времена, другое дело, что процессы эти могут набирать ход или затухать. Пока ожидается затишье. Всем нужно время, чтобы понять и научиться пользоваться новыми правилами игры. Автор: Людмила Лесунова